Byebye woonbonus, hello verlaagde registratierechten
De datum van uw hypothecaire leningsakte is cruciaal
Het onlangs afgesloten Vlaams regeerakkoord is uitgerekend voor mensen die van plan zijn om een huis te kopen een wake-up-call. De nieuwe Vlaamse Regering wil de geïntegreerde woonbonus immers laten uitdoven en “voorziet in een tax shift van het hebben van een woning, naar het verwerven van een woning.” Wat wordt het voor u?
Eigenaars in spe, die de hypothecaire leningsakte voor de hun gezinswoning pas na 31 december 2019 kunnen laten verlijden, zullen niet langer gebruik kunnen maken van de geïntegreerde woonbonus. In de plaats daarvan krijgen ze recht op een verlaging van de registratierechten van 7% naar 6%. Dit geldt niet voor wie een nieuwbouw koopt of (ver)bouwt omdat hierop geen registratierechten worden geheven maar btw.
Het grootste voordeel
Laten we een koe een koe noemen: voor de gemiddelde woning is (was) het voordeel van de geïntegreerde woonbonus veel groter dan de verlaagde registratierechten kunnen zijn. We tonen het aan met een voorbeeld.
Stel u heeft op 1 januari 2016 een hypothecaire lening afgesloten van minstens 10 jaar om een woning te kopen of te (ver)bouwen waarin u vervolgens zelf gaat wonen. Dan krijgt u een belastingvermindering van 40% op een basisbedrag van 1.520 euro. Als dat uw enige woning is op het einde van het jaar dat u de lening afsloot, dan wordt dat bedrag vermeerderd met 760 euro voor de eerste 10 jaar dat u de lening afbetaalt. Heeft u ondertussen 3 kinderen, dan komt daar nog 80 euro bij. Op die manier doet u een fiscaal voordeel van 944 euro per jaar, per belastingplichtige.
Op een looptijd van 20 jaar is (was) dit systeemvoor een alleenstaande snel goed voor een belastingvoordeel van 15.200 euro. Voor een koppel is (was) dat het dubbele.
Als diezelfde belastingplichtige na 1 januari 2020 een hypothecaire akte laat verlijden, dan heeft hij dus recht op verminderde registratierechten. Voor een woning van 300.000 euro bespaart hij bijgevolg eenmalig 3.000 euro. Op voorwaarde dat hij nog geen woning of bouwgrond bezit of die tenminste binnen het jaar weer verkoopt.
Wederopname
Wie er wel nog in slaagt om de akte dit jaar door de notaris te laten verlijden, kan nog gebruikmaken van de geïntegreerde woonbonus. Een wederopname, waarbij u een deel van het afgeloste kapitaal opnieuw ontleent, wordt (in tegenstelling tot een herfinanciering) altijd als een nieuwe, bijkomende lening beschouwd. Wanneer u een wederopname doet, zal op het deel van de lening dat u wederopneemt, het systeem van de geïntegreerde woonbonus van toepassing zijn op voorwaarde dat die bijkomende lening is aangegaan vóór 1 januari 2020. Bij een wederopname met authentieke (bij de notaris getekende) hypothecaire leningsakte is de datum bepalend. Als geen authentieke hypothecaire leningsakte verleden wordt, geldt de datum van aanvaarding van het kredietaanbod als datum van de lening.
Herfinanciering
Bij een loutere herfinanciering van een bestaande hypothecaire lening geldt in principe de datum van de oorspronkelijke lening. De herfinancieringslening, ook al gebeurt die bij een andere bank, wordt niet als een nieuwe lening beschouwd, maar wel als een verderzetting van de oorspronkelijke lening. Als het ontleende bedrag van de herfinancieringslening hoger is dan het openstaande saldo van de oorspronkelijke (geherfinancierde) lening, wordt enkel het deel dat dient voor het aflossen van het openstaande saldo van de eerder gesloten lening geacht de oorspronkelijke lening verder te zetten. Een eventueel bijkomend ontleend bedrag wordt beschouwd als een nieuwe lening.
U hoeft niet meteen te verhuizen
Om voor de geïntegreerde woonbonus in aanmerking te komen, is het niet vereist dat u de woning zelf al betrekt voor 31 december.
Nog vragen over de overgang van het ene systeem naar het andere?
Contacteer ons.
Het onlangs afgesloten Vlaams regeerakkoord is uitgerekend voor mensen die van plan zijn om een huis te kopen een wake-up-call. De nieuwe Vlaamse Regering wil de geïntegreerde woonbonus immers laten uitdoven en “voorziet in een tax shift van het hebben van een woning, naar het verwerven van een woning.” Wat wordt het voor u?
Eigenaars in spe, die de hypothecaire leningsakte voor de hun gezinswoning pas na 31 december 2019 kunnen laten verlijden, zullen niet langer gebruik kunnen maken van de geïntegreerde woonbonus. In de plaats daarvan krijgen ze recht op een verlaging van de registratierechten van 7% naar 6%. Dit geldt niet voor wie een nieuwbouw koopt of (ver)bouwt omdat hierop geen registratierechten worden geheven maar btw.
Het grootste voordeel
Laten we een koe een koe noemen: voor de gemiddelde woning is (was) het voordeel van de geïntegreerde woonbonus veel groter dan de verlaagde registratierechten kunnen zijn. We tonen het aan met een voorbeeld.
Stel u heeft op 1 januari 2016 een hypothecaire lening afgesloten van minstens 10 jaar om een woning te kopen of te (ver)bouwen waarin u vervolgens zelf gaat wonen. Dan krijgt u een belastingvermindering van 40% op een basisbedrag van 1.520 euro. Als dat uw enige woning is op het einde van het jaar dat u de lening afsloot, dan wordt dat bedrag vermeerderd met 760 euro voor de eerste 10 jaar dat u de lening afbetaalt. Heeft u ondertussen 3 kinderen, dan komt daar nog 80 euro bij. Op die manier doet u een fiscaal voordeel van 944 euro per jaar, per belastingplichtige.
Op een looptijd van 20 jaar is (was) dit systeemvoor een alleenstaande snel goed voor een belastingvoordeel van 15.200 euro. Voor een koppel is (was) dat het dubbele.
Als diezelfde belastingplichtige na 1 januari 2020 een hypothecaire akte laat verlijden, dan heeft hij dus recht op verminderde registratierechten. Voor een woning van 300.000 euro bespaart hij bijgevolg eenmalig 3.000 euro. Op voorwaarde dat hij nog geen woning of bouwgrond bezit of die tenminste binnen het jaar weer verkoopt.
Wederopname
Wie er wel nog in slaagt om de akte dit jaar door de notaris te laten verlijden, kan nog gebruikmaken van de geïntegreerde woonbonus. Een wederopname, waarbij u een deel van het afgeloste kapitaal opnieuw ontleent, wordt (in tegenstelling tot een herfinanciering) altijd als een nieuwe, bijkomende lening beschouwd. Wanneer u een wederopname doet, zal op het deel van de lening dat u wederopneemt, het systeem van de geïntegreerde woonbonus van toepassing zijn op voorwaarde dat die bijkomende lening is aangegaan vóór 1 januari 2020. Bij een wederopname met authentieke (bij de notaris getekende) hypothecaire leningsakte is de datum bepalend. Als geen authentieke hypothecaire leningsakte verleden wordt, geldt de datum van aanvaarding van het kredietaanbod als datum van de lening.
Herfinanciering
Bij een loutere herfinanciering van een bestaande hypothecaire lening geldt in principe de datum van de oorspronkelijke lening. De herfinancieringslening, ook al gebeurt die bij een andere bank, wordt niet als een nieuwe lening beschouwd, maar wel als een verderzetting van de oorspronkelijke lening. Als het ontleende bedrag van de herfinancieringslening hoger is dan het openstaande saldo van de oorspronkelijke (geherfinancierde) lening, wordt enkel het deel dat dient voor het aflossen van het openstaande saldo van de eerder gesloten lening geacht de oorspronkelijke lening verder te zetten. Een eventueel bijkomend ontleend bedrag wordt beschouwd als een nieuwe lening.
U hoeft niet meteen te verhuizen
Om voor de geïntegreerde woonbonus in aanmerking te komen, is het niet vereist dat u de woning zelf al betrekt voor 31 december.
Nog vragen over de overgang van het ene systeem naar het andere?
Contacteer ons.